For ét år siden rejste Proper, med investorer som Bjarke Ingels, Mikkel Bülow-Lehnsby og Ole Markussen i ryggen, den på det tidspunkt største seed-runde i Danmark, 28,5 mio. kr. Men hvad gør Proper speciel, og hvordan innoverer de et ellers så forstokket marked som boligudlejningsadministration?

Et år efter det store kapitalindskud har Bootstrapping taget en snak med founders Jacob Funch og Morten Krarup for at se, om de med deres anderledes take på et fragmenteret marked måske er ved at lykkes med at demokratisere udlejningsprocessen.

 

Boligudlejning: at ændre en traditionelt manuel administration

Man skal ikke følge meget med i medierne for at vide, det er en kamp at finde lejebolig i København; og det bliver ikke nemmere, hvis boligudlejningsadministration fortsætter i status quo. Som ejendomsejer kan den nuværende administration med hensyn til udlejning være en kedelig affære. Enten står man selv for at skulle etablere udlejningskontrakter eller opkræve leje, sende rykkere, informere lejere om regler og samtidig holde styr på regnskab. Et større manuelt arbejde, hvis man ikke ser det som sit primære arbejde. Alternativet, indtil Proper flyttede ind på markedet, var at benytte sig af større – og dyre –administrationsvirksomheder som DEAS eller Newsec for at få administrationen outsourcet. For mange er den høje pris eller manuelle besværlighed for stor og afskrækker potentielle udlejere.

Da Jacob Funch og Morten Krarup i 2017 kiggede på det danske administrationsmarked, var det netop dette konservative billede, der tegnede sig. Digitalisering og automatisering var for dem nøglen til at optimere oplevelsen for udlejere. Tryghed, transparens og kontakt var, og fortsætter med at være, deres mantra:

”Det er jo mennesker, vi har med at gøre. Det er et hus og et hjem. Vi vil gerne være med til at gøre det trygt og rart at være lejer,” fortæller Jacob Funch og fortsætter: ”Som vi så til at starte med, er der ret meget utryghed og manglende transparens. Man er lidt i tvivl om, man har betalt det rigtige, og hvor man skal betale til, og hvem skal man egentlig kontakte, når der ikke er varme i lejligheden, eller hvad der nu måtte være.”

Propers value-proposition består i software til at give et helt tredje alternativ. For hos Proper er størstedelen automatiseret og gjort bekvemmeligt for både udlejer og lejer. I bund og grund betyder det bedre service på bagrund af færre fejl og en lavere pris:

”Vi tænker det egentlig mere som en softwarevirksomhed. Og grunden til det er, at vi så, at nogle arbejdsopgaver i ejendomsadministration er ret redundante. Det er de samme opgave, der foregår uge efter uge, måned efter måned. Mange af de her administrative opgaver tænkte vi, at man formentligt kunne gøre bedre med noget software, som kunne automatisere og speede processerne op,” forklarer Jacob Funch.

 

Give merværdi til lejeren

Selvom Proper som udgangspunkt er til for at gøre udlejning af bolig nemmere og mere fejlfrit for boligadministratorerne og -ejere, så er der også fokus på at give merværdi til lejeren. Her peger founders på at lave aftaler, som lejerne kan gøre brug af, når de lejer sig ind hos en af virksomhedens kunder:

”Den klassiske måde at anskue boligadministration på er, at se det som selve produktet og sælge det. Men vi tager en anden vinkel og ser det som værktøjet, der giver os adgang til platformen, der er hjemmet, kontoret eller butikken, hvorpå vi ser, vi kan sælge en række forskellige ydelser.”

På Propers tegnebræt er en række servicer, der strækker sig fra flyttehjælp og leasing af møbler til forsikring, fitness-tilbud og ”madkasser”, som man kender det fra nemlig.com eller Simple Feast. Overordnet set vil de gerne skabe rammer, der gør, at der ikke længere er overvægt i ulemper ved at bo til leje:

”Vi kan se, at med den adgang og viden, vi har, om de steder, lejerne bor, så har vi muligheden for at gå ind og tilbyde et bredere spænd af ydelser og samtidig samle grupper af mennesker og skabe nogle gode tilbud,” siger Morten Krarup.

 

Modsætningsforholdet er gammeldags

Når Morten Krarup og Jacob Funch nævner tryghed, transparens og kontakt, er det for at sætte mennesker i fokus. De vil ”tænke på det som et hjem frem for bare mursten”, som Morten Krarup forklarer, og her er der er flere faktorer, der spiller ind. Retorikken, og hvordan man tager hånd om lejere, der ikke har betalt til tiden, er ifølge Morten Krarup et tydeligt eksempel:

”Den kommunikation, der foregår mellem udlejer og lejer, er typisk, at de får en kontrakt, hvor der står beløb og depositum, som de skal betale, og næste gang, lejeren hører fra udlejeren, er, hvis de mangler at betale, og der kommer et påkrav ind ad brevsprækken. Det påkrav skal skrives specifikt og hårdført, for at det holder i fogedretten. Det et ikke noget, udlejeren gør for sjov, men sådan er loven, og det gør også, at man meget hurtigt får det forhold, at man slår dem i hovedet, til de forstår det.”

Her forklarer Morten Krarup, at det netop er her, ”overskuddet” fra automatiseringen kommer i spil. For med deres software kommunikeres i blødere toner med lejeren. Det gælder, om hvornår og hvor betaling skal finde sted, om bekræftelse på, at betalingen er modtaget, samt en påmindelse inden et eventuelt påkrav skal udsendes, hvis det er nødvendigt. Det skaber værdi, mener Propers founders, da det giver en større tryghed hos lejeren:

”Hele det her forhold med at være lejer er lidt mere komplekst, når man dykker ned i det. Som lejer har du ikke den samme følelse af hjem, men mere af et midlertidigt værested, indtil du kan komme til at købe din egen lejlighed. Det er det, vi godt kunne tænke os at ændre på. Vi har ikke bare en ambition om at gøre tingene bedre, end de er i dag. Det må gerne være markant bedre, altså en 10x forbedring af oplevelsen at bo til leje,” lyder det fra Jacob Funch.

 

Vækst i ind- og udland: Hvor vil Proper selv flytte hen?

Proper vil gerne ud at vækste – og meget gerne med to strategier: konsolidering af nuværende positioner og klassisk vækst i udlandet. Proper gik for et halvt års tid siden ind på det hollandske marked, hvorfra 5 % af deres nuværende omsætning kommer fra, mens en førerplacering i Danmark ikke ser urealistisk ud.

Udlejningsadministrationsmarkedet er nemlig meget fragmenteret, hvor den tredjestørste aktør i Danmark blot har greb i ca. 11.000 boliger. Proper står i skrivende stund med 7.000 boliger under administration. Som Morten Krarup smilende siger: ”Det har taget os 3-4 år, og det har taget de andre 30.”

Den trackrecord skal tages med til udlandet, hvor det særligt er Tyskland, der er i fokus. I det tyske er der nemlig 21 millioner lejemål, hvor der i Danmark og Holland blot er henholdsvis 1,3 og 3,7 millioner lejemål. Altså er der et kæmpe marked at kaste sig ud i. Det kommer dog ikke uden udfordringer, og det er Proper bevidste om.

”Lovgivningen varierer selvfølgelig, og det er noget af det, som vi har haft som udfordring,” forklarer Morten Krarup og fortsætter: ”Der er ting, der skal tweakes, men det interessante ved lejeloven i forskellige lande er, at grundelementerne i basisadministrationen er de samme, om du lejer ud i Danmark, Tyskland eller Sydafrika. Det, der er forskelligt, er, hvornår og hvordan der skal kommunikeres med en lejer, og det ser vi mere som data og database end vores software, der skal være anderledes.”

Men vækst kan også foregå indenrigs, forklarer Morten Krarup. For trods markedets ellers konservative karakteristika har der været en stigning på 7 % i lejemål over de seneste ti år. Organisk vækst er derfor også en mulighed for Proper. Endvidere er der tegn på, hvad Morten kalder ”London-effekten” og henviser til den markedsudvikling der har været i Storbritannien, men som der nu også er tegn på i Danmark:

”Vi ser i højere grad, at ældre mennesker sælger deres hus og flytter i lejeboliger inde i byen for bl.a. at udnytte den fleksibilitet, der er forbundet med at leje. Faktisk er ældre det største nye og voksende segment på lejeboligmarkedet.”

Tiden må vise, om Proper har succes med deres plug-and-play-strategi i udlandet, og om vækstrejsen kan fortsætte her i Danmark. Det tyder dog på, at Proper er kommet godt på plads og er klar til udvidelse.